C'est possible d'investir sans apport personnel?
19-12-2007Oui, avec la loi Girardin Immobilier, il est possible de devenir propriétaire sans aucun apport personnel.
Plus précisément, vous pouvez financer votre projet entièrement à crédit, sachant que les intérêts d'emprunt seront déductibles des revenus fonciers.
Vous ne commencez à rembourser votre prêt qu'à partir de l'entrée de votre premier locataire.
Vous pouvez bénéficier d'un différé total de remboursement pendant 24 mois à partir de la date de signature de l'acte authentique.
Comment déterminer le budget optimal pour un investissement locatif?
19-06-2007→Tout d'abord, il faut déterminer l'effort d'épargne mensuel que vous êtes prêt pour votre investissement sans oublier de laisser une marge de sécurité. Vous pouvez calculer en tenant compte de vos salaires et autres recettes, mais aussi de toutes vos charges et dépenses.
→Il faut également prévenir l'évolution éventuelle de vos recettes et vos dépenses (charges des enfants, départ en retraite, ...) au cours des prochaines années, c'est-à-dire, la période où vous aurez à rembourser le crédit de votre investissement.
Comment peut-on optimiser le financement pour un investissement locatif?
19-06-2007En général, il y a 3 procédures:
→ déterminer son budget optimal;
→ choisir le type de prêt le plus adapté;
→ souscrire une assurance de crédit.
Quelle durée de prêt à choisir?
20-06-2007La durée du prêt lié à un investissement locatif est généralement comprise entre 15 et 30 ans. Le choix de la durée dépend essentiellement de votre capacité de remboursement mais aussi de vos objectifs patrimonieux et fiscaux.
Plus la durée est longue, plus vous pourrez diminuer le montant de remboursement et donc réduire le différentiel entre le montant de loyers encaissés et le montant des mensualités.
De l'autre côté, du point de vue d'une stratégie de défiscalisation, un prêt à longue durée sera privilégié: vous pourrez diminuer le montant de remboursement tout en augmentant la partie d'intérêts de l'emprunt, la dernière étant déductible de vos loyers encaissés.
Bien sûr, il faut aussi prendre en compte d'autres paramètres pour le choix de la durée d'un prêt. Il est donc indispendable de se faire conseiller auprès d'un spécialiste en investissement locatif ou en financement immobilier afin de trouver une solution optimale.
Quelles sont les assurances du crédit à choisir?
20-06-2007En général, il y a 2 types d'assurances liées à un investissement locatif.
→ L'assurance décès-invalidité. Elle a pour but de substituer les remboursements à l'emprunteur en cas de décès et d'invalidité totale et définitive. C'est une assurance obligatoire pour un prêt immobilier locatif. Pourtant, elle peut comporter des clauses d'exclusion et un délai de carence. Par exemple, décès dû à un suicide, décès dans l'année suivant la souscription, etc.
→ L'assurance perte-emploi. C'est une assurance facultative mais pourtant très utile en cas de chômage. Elle prend en charge une partie des mensualités ou reporte les échéances en fin de prêt. Cependant, cette assurance ne s'applique qu'après un délai de carence et elle exclut les salariés en période d'essai ou qui ne sont pas en CDI.
Donc, notre conseil est que, quelque soit le cas, il faut examiner attentivement les clauses dans les contrats d'assurance.
Quels sont les types de prêts adaptés à l'investissement locatif?
19-06-2007Nous pouvons vous proposer 4 types de prêts:
→ Prêt épargne-logement: les plan épargne-logement (PEL) et les comptes épargne-logement (CEL) permettent de bénéficier de prêts à taux avantageux, après 4 ans pour les PEL et 18 mois pour les CEL. Dans la plupart des cas, le plan épargne-logement constitue un prêt complémentaire, et son montant ne dépasse pas 30 000 €;
→ Prêt à taux fixe. Le taux d'intérêt est fixé dès le départ, et il ne variera plus durant la période de remboursement (mensualités fixes). Ce taux fixe est supérieur à celui des crédits à taux révisable, mais il offre un avantage de la sécurité;
→ Prêt à taux variable. Dans ce cas, le taux d'intérêt variera en fonction de l'évolution du marché financier. Cependant, il existe des mesures pour protéger l'emprunteur. Par exemple, le taux au départ est inférieur à celui des prêts à taux fixe ou, les hausses et les baisses de taux peuvent être strictement limitées dans une fourchette. Cependant, le choix du prêt à taux variable n'est intéressant que si l'écart de taux avec un crédit à taux fixe est significatif.
→ Prêt in fine: ce type de prêt associe le crédit issu d'un investissement locatif à un produit d'épargne, généralement une assurance-vie. Pendant toute la durée du crédit, l'emprunteur ne rembourse que des intérêts d'emprunt. Le capital est remboursé à la fin, grâce à l'épargne accumulée sur l'assurance-vie augmentée des intérêts.
Dans ce cas, les mensualités du crédit (les intérêts du capital) sont totalement déductibles du revenu foncier, ce qui permet de maximiser la défiscalisation.
Pourtant, ce type de prêt in fine est plutôt adapté aux investisseurs fortement imposés, ou aux personnes assujetties à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), du fait d'un coût élevé du crédit où les intérêts sont calculés sur un capital important.
